“小公园”改造:汕头人的责任与期望

    汕头小公园正在实施改造,上海的新天地,广州的上下九路都已成为旧城改造的成功案例,也成为它面前高高树起的标杆。 
 
     汕头多台风,近几年旧城改造不仅是相关领导的心腹之患,也是众多旧城居民的渴望,走出旧城几乎成为脱贫的代名词,而最大的旧城改造项目———小公园作为龙头,则承载了太多的责任与期望。因此,和一般的旧城改造不同,汕头小公园身上承受的内涵更加丰富和沉重,有它自己独特的境遇、模式和选择,也引发着人们对旧城改造和保护建筑文化的思考。 
 
 
     边缘化后的旧城之梦 城市角落的改造成了难题 
 
     当年汕头“楼船万国”,百载商埠,盛极一时。荣败兴衰转眼七八十年,漫步于骑楼片区的大街小巷,虽然还能感受到当年商业繁华时的滚滚红尘,但一切已今非昔比,整体色调旧而发黑,房屋多残破不堪,很多已人去楼空,不时可见加固的木杆和遮顶的塑料布。 
 
     小公园片区是汕头市旧城区主要危房集中区域,大部分建筑物已超过使用期限,危房率高达75%,不仅影响市容景观,而且严重威胁居民的生命财产安全。 
 
     当年美丽的小公园,商家必争之地的小公园为何会沦落到今日的境地?原因是复杂的,追本溯源,最主要的原因是它已经被边缘化了。 
 
     汕头市旧城办有关负责人告诉记者,小公园地理位置有一定的局限性,往西是梅溪河,梅溪河往西是牛田洋,属于滩涂。小公园以前依托港口,是辐射中心,各种交通工具混杂,但随着时代的发展,逐渐被边缘化,交通也越来越显得不便。 
 
     按照常理,旧城的地段最昂贵,但小公园并非如此。汕头城市发展的方向一直向东,而非以旧城为中心向四周扩展,小公园已偏于一隅,成为贫民区,再加住房密度高,容积率大,市政基础设施陈旧落后,改造成本高,这一片区的改造便成了难题。 
 
     据1996年中规院统计,汕头旧城区的人口密度是全国最高的。从1987年开始,汕头的旧城改造走过了一段曲折的历程:起初定位为危房改造,零碎而没有规划,城市的配套、公共设施都跟不上,产生了一些新的问题。1994年以后政府转变观念,改造原则为成片配套建设。汕头市人大分别于1999、2002、2004年先后审议通过了设立“小公园历史建筑风貌保护区”、“小公园历史建筑风貌保护区规划”以及片区的建设规划。但旧市区将近400万平米的改造任务,到目前为止只完成了一半左右。 
 
     对人多地少的汕头人来说,小公园片区旧城改造项目的正式启动,是圆了他们心中一个多年的梦。 
 
 
     历史与明天如何交汇  情感与现实,只能选择一方 
 
     汕头人对小公园有着浓郁的本土情结,除了历史与文化价值,还有情感,因此,面对大规模的改造,心情是非常复杂的。而改造资金的不足,则是汕头市政府无法回避的现实和隐痛,也是小公园改造拖到今天的重要原因。 
 
     引进开发商,为小公园注入新的生命力,成为市场化的必然行为。2005年7月20日,汕头市小公园步行街启基仪式在老市区小公园百货大楼前举行。该项目由汕头市佑松房地产开发有限公司与多位台商合资分期建设,统一规划,集中改造,投资总额(包括拆迁、建设资金)达12亿元人民币,总建筑面积为50万平方米,是汕头市迄今为止旧城改造中拆迁规模最大、范围最广的项目。但以台商陈达峰为首的开发商不无抱怨地认为,规划审批实在太繁复艰难。事实上,几年的审批,也是各方思想碰撞与妥协的历程。 
 
     小公园的前期规划是1999年委托汕头规划设计院做的,那时尚未确定开发模式,2002年市政府与开发商签定改造合同,修编则委托汕头市建筑设计院,后由于经济因素,定稿的建筑设计任务则交与中美建筑设计院。同时,规划局专门成立了小公园改造规划协调小组。 
 
     引发争议的首先是改造的方式,博物馆式的改造还是留存建筑精华。因为小公园整体性比较强,连续不断的骑楼空间与环形放射状路是它的主要特色。汕头市规划院做规划时开发主体尚未确定,相对来说保护的份量较重,在使用上也保留原来“商住合一”的布局。 
 
     部分专家、官员和市民从情感和保护的角度更加倾向于最初的规划,但一个客观现实是原来的小巷像棋盘似的分散在那里,开发商要改为集中的商业中心,想要把原来的内街小巷保留下来是不可能的。面对无情的现实,很多人只好痛苦地说:我不同意,但我服从。 
 
     虽是土生土长的汕头人,汕头建筑设计院张少韩副总建筑师代表了另一种观点,他认为保护要讲究价值,要综合考虑是否值得,而且要看开发主体是否有实力完成项目,项目完成后的社会效益和环境效益如何。 
 
     他说:“小公园项目没有必要保留很多骑楼,骑楼有很大的普遍性。小公园项目应该留住最有特色的东西,路网格局很有代表性,再把中山亭和几条比较大的道路留下,还有山花女儿墙等装饰保持原来的味道让人怀旧就可以了。” 
 
     “从技术的角度来讲,小公园很多新建建筑与原来的建筑相差很远,很多是违规乱搭建,破坏了原有的风格。如果只拆其中一部分,留下另一部分,在安全上和景观上都不是很好,在技术上有很大难度,在经济效益上也有疑问。而且,联排式建筑采光通风差,利用率低,改造成集中式的商业步行中心,功能单一,能形成一个中心,充分利用土地的使用价值,提高老城区的商业气氛。” 
 
     汕头市规划设计院沈陆澄主任则认为,由于对历史街区的判断出发点不同,双方对文化本身价值的评判不同。开发模式是政府指导下结合市场的开发行为,开发商是投资主体,改造的发言权很大。从政府的角度来说,也要兼顾开发商的利益,因为从法制的角度,与开发商签订了合同,也要保护投资者的利益。小公园建筑质量差,单体建筑价值不算很高,不能像文物保护单位一样有一个很严格的鉴定标准,因此改造保护弹性较大。 
 
     但最重要的是改造的迫切性:“小公园的市政设施基本上是几十年以前的,目前沿街的建筑都没人敢住了,发挥的作用将越来越小,如果现在不改造,以后连加固都很难。一旦塌了,老百姓无家可归,文化历史价值的损失比去改造它更大。 
 
     他还指出,在后期的规划中,外街保留了,但规划中把层高加高了,空间尺度发生变化,立面设计除了保留少数建筑,其他都是新建的,因此要做到整体风格的统一,对设计和施工水平要求很高。 
 
     改造在本质上是建筑文化在历史与明天的交汇,失去是无法避免的命运,而复活则是永恒的主题。小公园如何注入新的生命力?历史将如何评价这一行为?聪明的汕头人当然不会掉以轻心。 
 
 
     危机后面的商机 “商”,是这里的命运主题 
 
     应当说,佑松房地产开发公司还是很有勇气的。相当一部分人不看好小公园的前景,认为旧城交通通达性、基础设施、整体环境都不是很好,以前也有过商业尝试,像全雅百货(关门)和友谊商厦(几开几关)等都失败了。 
 
     但以陈达峰为首的台商充满信心地致力于把小公园改造成粤东地区最大的商业步行街区,是因为他们认为危机后有更大的商机:粤东地区总体而言没有比较好的休闲场所,购物、休闲消费等活动场所比较分散。小公园这个项目单凭汕头的经济不足以支撑,其实是将目光放在整个粤东地区,希望能将周边地区的消费能力吸引过来,而粤东地区人口密度大,数量上绝对足够,剩下的就是经济能力的问题了。 
 
     很多人认为小公园难与上海新天地相比,但从商机的角度来讲,小公园也自有优势,因为地理环境赋予它能够改造成各种功能的组合。上海是一个国际大都市,小公园是一个地区中心点,这是弱势。但对上海而言,梅龙镇的商圈在南京路上,新天地在淮海中路南侧,饮食一条街则是在城隍庙,地段分散而各有侧重。小公园项目则集中美食城、潮汕风情区和购物中心于一体,人气和商机更为集中。台商道出了他们的市场调研成果:小公园的衰落不是因为房子破旧,而是因为功能不足。 
 
     功能不足该怎么办?交通是最大的问题。一方面政府实施相关规划,另一方面开发商通过很高的停车场比例来解决。一般来说,商业与停车场面积比例是8:1—12:1,但小公园计划为4:1(即4平方米的商业面积:1平方米的停车场面积)。这样虽会加大经济投入,但对交通的改善是显而易见的。 
 
    “觉不觉得,你在改写小公园的历史?”记者问。 
 
     台商负责人陈达峰说:“不,我只是一个过客。我一个人做不了任何事。”在采访中,你很难有明显的倾向性,有人怒发冲冠,说会把小公园搞成四不象,甚至认为台商别有用心,也有人额手称庆,希望改造尽快实施,而小公园的命运已经别无选择。 
 
     也许,这正是延续了小公园的文脉,以商起家,再以商业浴火重生。历史与现实,因缘际会,小公园有它自己的命运,并非某一个人所能改写的。 
 
 
     智慧的考验 
 
     难题将会一个个接踵而来,汕头人必须坦然面对 
 
      对开发商来说,小公园的改造比想象中要艰难得多。 
 
     陈达峰坦言,上述的不利条件还不足以形成阻碍,最大的困难是拆迁。用他们的话说,处处有拆迁,处处没拆完。 
 
     小公园旧城改造项目是汕头市迄今为止旧城改造中拆迁规模最大、范围最广的项目,也是该市首宗实行拆建分离的项目。改造建设列入市政府对外招商引资重大项目,首次以公开挂牌方式预约出让用地。项目拆迁由汕头市小公园旧城改造拆迁办公室组织有拆迁资格的单位实施。拆迁房屋的补偿价格按照《汕头经济特区城市房屋拆迁评估管理暂行规定》实行评估作价,由项目拆迁人委托专业评估机构进行分类评估,并公布评估价,作为房屋拆迁补偿的基本依据。而资金问题,无论是开发商、政府还是银行,都有相当的不确定因素,直接影响到小公园的改造进程。 
 
     据统计,小公园旧城改造项目总占地约270亩,目前列入旧城区改造计划并已进入实施拆迁的是“小公园片区一期范围”,用地面积150.83亩,计划分五批拆迁和安置,首批约60亩范围,从去年4月开始动迁,需退迁住户、单位1360户,投入补偿资金13850万元。据汕头市拆迁办提供的数据,到目前为止,上述13850万元资金尚有7050万元缺口,其中开发商未到位资金3150元,政府财政应投入资金3900万元。 
 
     由于建筑密度高及其他社会原因,“小公园”片区拆迁成本极高,开发商已经给出了高出新城的地价还是难以满足要求。一期工程共需投入拆迁补偿费用4.66亿元,土地出让可回收资金3.49亿元。也就是说,土地出让成本高达每亩310万元,开发商负担227万元,政府补贴83万元。而要完成150亩地的拆迁补偿,政府就得补贴1.17亿元,这对于处在经济低潮期的汕头市政府来说,资金压力是显而易见的。 
 
     台商认为资金的关键在于银行是否有信心。购物中心是一个中长期投资项目,如果银行持有观望的心态,这个项目就很容易破碎。 
 
     有关专家认为,小公园的改造属于局部的改造,而不是整个基础设施的改造。局部的商业改造,从前景看来,交通的处理、人流的组织会产生一些问题,开发商通过建停车场的方法解决这个问题,但外部大环境的解决则需要条件的成熟,政府在其中将起到关键的作用。 
 
     汕头市从1987年开始进行旧城改造,至今已经10多年。有成功的经验,也有失败的教训。其中个别失败项目,被拆迁居民长期栖身周转房,造成严重的经济、社会问题。作为最大的旧城改造修建项目“小公园”也同样面临一系列考验。 
 
     小公园,如何面对过去,创造未来,正在考验着汕头人的智慧。 
 
 
     旧建筑可否添加新元素 设计形式也表现出观念的纷争 
 
     在旧城改造中,一个常见的问题是:旧建筑可否添加新元素?不是内部功能的改造,而是外观上新建筑元素的添加。汕头小公园也正面临着这样的选择,各方纷争不一。就方案中的几处较大分歧,记者走访了有关技术部门和开发商。
     
     分歧一改造后的小公园是否使用采光罩? 
 
     小公园项目的采光罩主要运用于二环的内庭里,计划2010年覆盖二环和潮汕风情区,2020年在小公园地区全面使用采光罩,届时将有六千多平方米的采光罩面积,并使用密封式和开放式的空调,其中开放式的空调占大多数,密封式空调占不到1/6。 
 
     开发商:使用采光罩是从消防、功能、环境方面考虑。广东属于高温多雨地区,采光罩可以遮阳挡雨,使用密封式和开放式的空调,从而提供一个舒适的环境。 
 
     汕头市规划设计院沈陆澄:采光罩现代气息比较重,与历史建筑风貌保护区的整体风貌不协调。 
 
     汕头市建筑设计院张少韩:从建筑功能上看,使用采光罩,将会建成半室内空间,影响到采光、通风。汕头是个多台风的地区,如果采光罩牢固程度不够,很容易出现安全问题。
 
     分歧二美食城是否采用法式斜坡屋顶的装饰? 
 
     开发商:此处的原有建筑没有什么建筑元素可以提炼使用,法式斜坡屋顶装饰活泼抢眼,很有特色。 
 
     汕头市规划设计院沈陆澄:法式斜坡屋顶属于北欧风格,与南洋骑楼风格不相符,属于城市的公共物品应该服从城市的整体规划要求,即使要添加新的东西也应该按原来的风格提炼建筑元素。 
 
     汕头市建筑设计院张少韩:这个地方没有什么特色建筑,又无法形成骑楼,在这里采用法式斜坡屋顶的装饰,使得协调中又有变化,有识别性。但他对于在中山亭北面与国平路交界地方设计一个斜坡式的扇形广场,解决保留建筑入口与填高新路面高差的问题持不同意见,认为这样会破坏小公园地貌的完整性,破坏原来的地域特征,应该再推敲一下。
 
     分歧三骑楼的连续问题 
 
     开发商:骑楼是否连续必须按照具体情况而定。骑楼最重要的使用功能是遮阳避雨,使用采光罩也能达到同样的功能。 
 
     汕头市规划设计院沈陆澄:后期设计中加了很多小广场,过街天桥,使一些骑楼间断了。而且影响整个历史街区的保护。 
 
     汕头市建筑设计院张少韩:骑楼现状是断断续续的,在做规划方案的修编时,我们提出尽量将骑楼连续起来,除了使功能完善,看起来导向性比较强,柱式节奏感加强,使景观有连续性,比较舒展。骑楼的连续性是一个整体的概念,当然不可能全部都能连起来,其中有一些地方必然会断开的,比如说路口。增加小广场,过街天桥也应该不会影响骑楼的连续性。 
 
     目前,小公园改造项目的详细规划已经通过审批,建筑设计方案正在审批之中。 
 
 
     把风情保留下来 保护与改造并不意味一成不变 
 
     汕头市建筑设计院副总建筑师张少韩告诉记者,很多市民觉得小公园的山花等建筑细部很有特色,认为应该保留起来。那些山花都是贝灰砂结构,现在用手轻轻一碰就会掉下来,无法保护。现在制作山花的工艺很发达,也能做出来。只要按照原来的意境保护就可以了,不一定要按照原来的形式保护。 
 
     如何在修旧与改新中找到平衡点?怎样在保护历史的基础上合理的发展?根据汕头市人大常委会通过的对小公园历史建筑保护方面的决议,采用在安全条件允许,一定程度上能反映历史变迁和时代特点好的特色建筑进行加固维修原貌保护,对特色建筑因严重损坏等各种情况不能进行加固维修的,结合与其相连新建筑和周边的情况进行原貌重建,对较有特色但难以保留的建筑,移位重建于潮汕风情区。 
 
     小公园改造项目中最大的改动是对原有功能的改变。据佑松房地产开发公司陈英鹏工程师介绍,改造后的小公园片区使用功能定位为汕头市次中心——以商业、文化、旅游、休闲为主,适当兼容部分居住功能的步行街区,将继承完善放射环状道路系统,按功能分为商业、美食、民俗三个片区,强化商贸中心功能。 
 
     值得欣慰的是,在移位重建入潮汕风情区的建筑中也有汕头市人大常委会没有要求保护的建筑,开发商自己发掘出来并决定实施风貌保护的,例如永和街上的部分建筑、延寿街一号等。由于规划的基本原则是完善环状道路系统、发扬骑楼文化与传统建筑特色,整个区域提取老的建筑符号和元素融入新的建筑风格。可以想象,小公园将进行大面积的拆除,矗立起繁华的商业区,但也会保留有宁静、怀旧的元素存在。 
 
 
 

作者: 
高丽 彭琳
来源: 
E京网
浏览次数: 
593